La SCPI Malraux fait partie des principales SCPI fiscales existantes. Pourtant, elle reste méconnue du grand public malgré ses nombreux avantages. Voici un zoom sur ce dispositif intéressant, accessible à tous les contribuables !
Qu’est-ce qu’une SCPI Malraux ?
L’acronyme SCPI désigne Société Civile de Placements Immobiliers. Il s’agit d’une société qui intervient dans les investissements locatifs. Sa principale activité est l’achat d’un patrimoine immobilier et l’exploitation de ce dernier. Ce bien est financé via l’émission de parts dans le public. Chacun peut donc acquérir des parts dans la SCPI.
La loi Malraux, instaurée en 1902, concerne l’entretien et la rénovation d’anciens biens immobiliers dont l’intérêt patrimonial et architectural est avéré. Les travaux bénéficient d’avantages fiscaux conséquents. Les épargnants ou les investisseurs de ces biens doivent les louer sur une durée de 9 ans afin d’en tirer profit. Quand les biens trouvent preneurs, les loyers déchargés des dépenses et des frais sont reversés aux associés de la SCPI Malraux.
Pourquoi investir en loi Malraux par l’intermédiaire d’une SCPI ?
De nombreux avantages découlent de la SCPI Malraux. Parmi eux, on peut citer :
- Inutilité de rechercher un bien immobilier.
- Aucune gestion des biens, car c’est la société qui les trouve et les gère.
- Une réduction fiscale qui prend effet dès la souscription de la SCPI Malraux.
- Placement dans des biens immobiliers anciens au cœur des villes historiques.
La SCPI Malraux est l’unique régime immobilier qui permet cette défiscalisation en une seule fois avec un montant significatif à partir d’un budget d’investissement réduit. Elle repose également sur des actifs qui sont peu risqués en se soulageant des travaux contraignants. Bonne nouvelle, depuis la loi de finance en 2013, le régime Malraux n’est plus soumis au plafonnement des niches fiscales. À titre de rappel, ce seuil était de 10 000 €/an.
Comment fonctionne l’investissement en SCPI Malraux ?
Pendant les deux premières années de la loi Malraux, l’acquéreur profite d’une réduction fiscale de 30 % sur l’enveloppe des travaux globale. Il peut les toucher une fois que l’investissement est effectué. Le taux dépend du lieu où le logement est implanté et de la part des capitaux à allouer aux travaux. La réduction prévoit une limite totale de 400 000 €/loyer fiscal et sur une durée de 4 ans. Pour ainsi dire, le montant de cette dernière est de :
- 30 % pour les immeubles sis dans les sites spéciaux, à savoir un site patrimonial remarquable avec PMSV (plan de sauvegarde et mise en valeur), un quartier conventionné estampillé NPRNU (Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain) ou un quartier ancien dégradé (QAD).
- 22 % pour les biens immobiliers dans un site patrimonial remarquable avec PVAP (plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine) dont la réhabilitation a été déclarée d’utilité publique.
Par exemple, dans le cas d’un investissement de 75 000 €, si la quote-part des travaux réalisés est à 43 000 €, alors on applique les 30 % à ce dernier montant. Ce qui génère une réduction d’IR à 12 900 €.
Il est cependant à noter que l’éligibilité de la loi Malraux n’est pas due pour tous les types de travaux de rénovation. Les travaux d’agrandissement, de reconstruction ou de construction ne sont pas concernés par ce dispositif. L’investisseur ne peut récupérer son investissement qu’au moment de la dissolution de la société.
Quelles sont les conditions d’investissement ?
La loi Malraux ouvre droit à une réduction d’impôts sur les travaux réalisés sur des biens dans des secteurs sauvegardés en France. La restauration de ces biens respecte des consignes bien précises. Elle doit se passer sous le contrôle de l’architecte des bâtiments de France.
Pour que tout le monde puisse en bénéficier, des SCPI dédiées à cet effet ont vu le jour. Celles-ci visent à mutualiser les risques et les capacités d’acquisition liés aux ressources financières. De cette manière, l’achat de bien immobilier à rénover se fait d’une façon simple et sans aucune contrainte de gestion.
Néanmoins, il faut savoir que l’éligibilité de la souscription répond à certaines conditions :
- Au moins 30 % du montant de l’investissement doit être affecté à l’achat d’immeuble.
- Au moins 65 % du montant de l’investissement doit être alloué aux charges qui donnent accès à la réduction d’impôt.
- Le produit de l’investissement doit être investi dans sa totalité dans les 18 mois qui suivent sa clôture.
Quelles sont les meilleures SCPI pour investir en loi Malraux ?
Voici quelques SCPI Malraux qui se focalisent sur l’achat et la rénovation de biens dans les villes françaises. Elles proposent des tickets d’entrée très abordables tout en permettant de concrétiser des défiscalisations d’un montant raisonnable. Pour y souscrire, vous pouvez vous acquitter d’une somme minimale de 10 000 € en vue d’obtenir une réduction d’IR de l’ordre de 1 800 € :
- SCPI Urban Prestigimmo 3 : sa gestion est assurée par la société URBAN PREMIUM. Le parc immobilier de cette SCPI comprend des immeubles anciens sis dans le centre-ville et dans des zones sauvegardées. Les associés de cette SCPI s’assurent une belle rentabilité en raison de la sécurité d’investissement. La restauration effectuée donne une meilleure plus-value aux biens achetés. Son taux de rendement est compris entre 2 et 2,20 %.
- SCPI Urban Drouot Estate Immocentre : gérée par URBAN PREMIUM, cette SCPI apporte tous les avantages fiscaux relatifs au dispositif Malraux. Les détenteurs de parts pourront privilégier d’une défiscalisation jusqu’à 18 % du montant placé.
Investir dans ses produits de diversification patrimoniale vous permet de vous constituer une épargne généreuse sur le long terme. Cette dernière est décorrélée des marchés en bourse.