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Comment investir en loi Malraux en 2019 ?

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À ne pas confondre avec la loi Monument Historique, la loi Malraux permet depuis le 4 août 1962 de mettre en place une stratégie de défiscalisation grâce à l’investissement dans l’immobilier ancien, à la condition d’effectuer des travaux. Considérée comme l’une des rares niches fiscales à ne pas avoir été rabotée, elle concerne les contribuables les plus lourdement imposés en France.

Une réduction d’impôts en faveur du patrimoine foncier français

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Votée en 1962 puis mise à jour en 1995, 2009 et 2017, la loi Malraux incite les propriétaires d’immeubles anciens à rénover leurs biens puis à les louer. Le dispositif concerne plus précisément les bâtiments classés ou sauvegardés ainsi que ceux situés à proximité. Sous réserve de proposer son bien à la location nue pendant une période de neuf ans, le propriétaire peut bénéficier d’une réduction d’impôts sur les travaux engagés, pouvant aller jusqu’à 120 000 euros par an et 400 000 euros tous les quatre ans. La quotité se répartie comme suit :

  • 30 % de réduction d’impôts pour des travaux sur un bien situé en secteur sauvegardé
  • 22 % lorsque l’immeuble se trouve en ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager)

Attention, pour rendre le bien éligible à la loi Malraux, les travaux de restauration doivent être complets et menés sous la supervision d’un architecte des bâtiments de France. En outre, il doit s’agir d’une démolition, d’une restauration de toiture, de la transformation des combles ou du grenier, ou même d’entretien. Les travaux d’agrandissement ne sont pas concernés.

Financer ses travaux de rénovation grâce à la loi Malraux

Comme l’indique le Commissariat général à l’égalité des territoires, « en 2018, le dispositif a été étendu à 53 quartiers du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU) ». À noter qu’en 2009, les quartiers anciens dégradés avaient également rejoint la liste des zones éligibles. Pour les propriétaires, cela permet d’étendre le champ des zones françaises où la défiscalisation en Malraux est possible. Pour l’exécutif, c’est une nouvelle manière de lutter contre l’habitat indigne.

En pratique, cela donne par exemple 350 000 euros de travaux menés sur un immeuble situé dans un quartier concerné par le plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) de la ville de Paris. La réduction d’impôts de 22 % pouvant être répartie sur quatre ans, le propriétaire peut donc percevoir 19 250 euros tous les ans pendant quatre ans.

Autre exemple avec la rénovation d’un appartement de 80 m² situé dans un secteur sauvegardé de Toulouse. À raison de 216 000 euros de travaux, la réduction d’impôts grâce au dispositif Malraux sera de 21 600 euros sur trois ans.

Pour terminer, exemple avec l’achat d’un immeuble à Bordeaux, d’une valeur de 300 000 euros en secteur sauvegardé, sur lequel sont réalisés des travaux estimés à 210 000 euros. Dans ce cas, la réduction d’impôts est de 30 % soit 21 000 euros tous les ans pendant trois ans.

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